第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā) 1

從某種意義上說(shuō)，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得預(yù)期的收益，是由項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選擇研究、項(xiàng)目定位等因素決定的，而能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最初設(shè)想，在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行策劃至關(guān)重要。



第一節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 2



調(diào)研01：市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 3



調(diào)研02：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 5



相關(guān)鏈接 土地出讓的方式 7



調(diào)研03：購(gòu)房者行為調(diào)查分析 10



調(diào)研04：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析 12



調(diào)研05：地塊基本狀況調(diào)研分析 14



第二節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇 15



選擇01：開(kāi)發(fā)城市選擇 15



選擇02：開(kāi)發(fā)地段選擇 16



選擇03：開(kāi)發(fā)管理模式選擇 18



相關(guān)鏈接 常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)管理模式 19



選擇04：產(chǎn)品模式選擇 20



選擇05：融資方案選擇 21



相關(guān)鏈接 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的融資方式 21



第三節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究22



研究01：可行性研究的步驟 22



研究02：可行性研究的內(nèi)容 24



研究03：可行性研究的重點(diǎn) 29



研究04：可行性研究報(bào)告 31



第四節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 32



定位01：目標(biāo)市場(chǎng)選擇的意義 32



定位02：確定目標(biāo)市場(chǎng)的原則 33



定位03：目標(biāo)市場(chǎng)選擇的條件 33



定位04：確定目標(biāo)市場(chǎng)的策略 34



定位05：影響目標(biāo)市場(chǎng)策略選擇的因素 36



第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作 39

做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的一個(gè)重要過(guò)程。前期運(yùn)作階段是整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的龍頭，也是建設(shè)項(xiàng)目能否充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。



第一節(jié) 項(xiàng)目土地獲取 40



獲取01：以出讓方式取得土地使用權(quán) 41



獲取02：以劃撥方式取得土地使用權(quán) 43



獲取03：以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán) 45



獲取04：獲取國(guó)有土地使用權(quán)的費(fèi)用 46



獲取05：開(kāi)發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷 47



相關(guān)鏈接 獲得項(xiàng)目地塊前落實(shí)事項(xiàng) 49



第二節(jié) 房地產(chǎn)五證辦理52



辦理01：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 52



辦理02：國(guó)有土地使用證 54



辦理03：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 54



辦理04：建設(shè)工程施工許可證 56



辦理05：商品房銷售（預(yù)售）許可證 57



第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 59



設(shè)計(jì)01：項(xiàng)目規(guī)劃的總體構(gòu)思 59



設(shè)計(jì)02：空間關(guān)系處理 60



設(shè)計(jì)03：項(xiàng)目總體規(guī)劃的要求 61



設(shè)計(jì)04：項(xiàng)目總圖豎向的要求 62



設(shè)計(jì)05：項(xiàng)目附屬用房的規(guī)劃 63



設(shè)計(jì)06：室外環(huán)境的規(guī)劃 63



設(shè)計(jì)07：道路規(guī)劃 64



第四節(jié) 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 65



要點(diǎn)01：項(xiàng)目工程招標(biāo)的范圍 65



要點(diǎn)02：工程監(jiān)理招標(biāo) 66



要點(diǎn)03：工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理 69



要點(diǎn)04：項(xiàng)目工程施工招標(biāo)管理 71



第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理 75

隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)代建筑工程結(jié)構(gòu)變得更加復(fù)雜，規(guī)模變得更大，標(biāo)準(zhǔn)要求也隨之更高，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，它的順利完成不僅需要投入人力、物力和資金等，更需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)管理。



第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度控制 77



進(jìn)度01：項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍 77



進(jìn)度02：項(xiàng)目進(jìn)度的事前控制 79



進(jìn)度03：項(xiàng)目進(jìn)度的事中控制 81



進(jìn)度04：項(xiàng)目進(jìn)度的事后控制 83



進(jìn)度05：項(xiàng)目進(jìn)度偏差控制 84



相關(guān)鏈接 項(xiàng)目進(jìn)度偏差產(chǎn)生的原因 85



第二節(jié) 項(xiàng)目質(zhì)量控制 86



質(zhì)量01：項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要對(duì)象 86



質(zhì)量02：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期質(zhì)量控制 87



質(zhì)量03：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 88



質(zhì)量04：項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制 91



第三節(jié) 項(xiàng)目安全管理 96



安全01：提高施工人員的安全防護(hù)能力 96



安全02：加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)檢查 97



安全03：施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理的措施 99



相關(guān)鏈接 施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理存在的問(wèn)題 102



第四節(jié) 工程驗(yàn)收管理 103



驗(yàn)收01：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的資料 104



驗(yàn)收02：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件 105



驗(yàn)收03：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù) 105



驗(yàn)收04：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各階段的工作內(nèi)容 106



驗(yàn)收05：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的步驟 108



第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理 111

房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)都順利出售或出租。



第一節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 112



策劃01：項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃 113



策劃02：項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷策劃 114



策劃03：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷策劃 117



策劃04：項(xiàng)目持續(xù)期營(yíng)銷策劃 120



策劃05：項(xiàng)目尾盤(pán)期營(yíng)銷策劃 121



策劃06：項(xiàng)目交付前營(yíng)銷策劃 122



第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷模式 123



模式01：廣告營(yíng)銷 123



模式02：品牌營(yíng)銷 126



模式03：假日營(yíng)銷 128



模式04：展會(huì)營(yíng)銷 130



模式05：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 131



模式06：O2O營(yíng)銷 134



模式07：眾籌營(yíng)銷 135



第三節(jié) 項(xiàng)目階段銷售 138



階段01：預(yù)熱階段 138



階段02：開(kāi)盤(pán)階段 139



階段03：強(qiáng)銷階段 142



階段04：持續(xù)階段 144



階段05：尾盤(pán)階段 147



第四節(jié) 案場(chǎng)銷售流程 149



流程01：客戶接待流程 149



流程02：議價(jià)流程 154



流程03：定房流程 155



流程04：簽約流程 156



第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 161

企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，鑒于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控尤其重要。任何致力于持續(xù)健康、穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，均會(huì)把企業(yè)的財(cái)務(wù)管控放在首要位置。



第一節(jié) 全面預(yù)算管理 162



預(yù)算01：設(shè)置全面預(yù)算管理組織 163



預(yù)算02：制定全面預(yù)算管理程序 163



預(yù)算03：建設(shè)全面預(yù)算管理制度 167



預(yù)算04：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程 167



預(yù)算05：推行全面預(yù)算管理的措施 168



第二節(jié) 資金管理169



資金01：資金的預(yù)算管理 169



資金02：資金的籌措工作 170



相關(guān)鏈接 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 171



資金03：資金的風(fēng)險(xiǎn)管理 172



資金04：資金的監(jiān)督管理 173



第三節(jié) 會(huì)計(jì)核算管理 173



核算01：會(huì)計(jì)核算對(duì)象 173



核算02：設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù) 174



核算03：會(huì)計(jì)科目與賬簿設(shè)置 174



核算04：統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則 179



第四節(jié) 稅務(wù)管理179



稅務(wù)01：房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種 179



稅務(wù)02：不同階段涉及的稅種 180



稅務(wù)03：納稅籌劃 181



稅務(wù)04：涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范 182