本書理論與實(shí)操相結(jié)合，內(nèi)容全面，是有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的報(bào)批報(bào)建實(shí)操指南，從七個(gè)部分公司注冊(cè)及土地獲取、施工前政府相關(guān)流程辦理、預(yù)售*取得及銷售管理、項(xiàng)目過程驗(yàn)收及竣工備案、物業(yè)移交及產(chǎn)權(quán)管理、建筑面積計(jì)算及地方房產(chǎn)測(cè)量、房地產(chǎn)開發(fā)各相關(guān)政府部門簡(jiǎn)介對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中與政府管理活動(dòng)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行過篩式梳理、系統(tǒng)性整理，并形成所有環(huán)節(jié)的傻瓜式工作指引，實(shí)現(xiàn)運(yùn)籌帷幄，一切皆在預(yù)控中的管理奇效，*限度提高報(bào)批報(bào)建效率和擺脫對(duì)具體人員的依賴，以化解房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
本書是在北京市轄區(qū)內(nèi)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的指南。任何人，只要具備溝通能力，愿意花時(shí)間閱讀本書相關(guān)章節(jié)，就具備照貓畫虎開展報(bào)批報(bào)建工作的基本能力。隨著時(shí)間的推移，生手也將憑借對(duì)本書的熟練掌握，很快成為業(yè)務(wù)高手。
對(duì)全國(guó)其他地區(qū)，只要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)本書運(yùn)籌帷幄，事先籌劃的本質(zhì)，再照本宣科將此本書相關(guān)內(nèi)容與當(dāng)?shù)卣畬?duì)應(yīng)管理活動(dòng)進(jìn)行對(duì)照、修訂，即可形成適應(yīng)當(dāng)?shù)毓芾硖攸c(diǎn)的傻瓜式操作工具手冊(cè)，同樣會(huì)成為房地產(chǎn)公司開展報(bào)批報(bào)建業(yè)務(wù)的管理利器。
屈指算來，自本人1992年開始踏入房地產(chǎn)行業(yè)，至今已經(jīng)在這個(gè)以粗放管理為特征的行業(yè)內(nèi)，浸淫了25年，完整經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從零開始，到成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的全過程。由于行業(yè)自身特點(diǎn)，我有幸接受所服務(wù)企業(yè)的安排，作為核心骨干成員，在全國(guó)8個(gè)省、14個(gè)城市落地操盤房地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。應(yīng)該說經(jīng)歷了常人難以想象的痛苦和磨難，由解決棘手問題的消防隊(duì)員一步一個(gè)腳印，逐步成長(zhǎng)為能打硬仗、不講條件、招之即來、來無不勝的消防隊(duì)長(zhǎng)。在自己的職業(yè)生涯中，不但留下了不少傳奇故事和經(jīng)典案例，而且個(gè)人的綜合能力和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)也有了較深厚的積累，并受用至今。
尤其是自2008年開始，本人作為房地產(chǎn)上市公司的地方諸侯，全面承擔(dān)操盤責(zé)任以來，市場(chǎng)壓力、股東壓力、團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)壓力、家庭責(zé)任壓力等，一股腦兒壓在自己肩上，逼使自己想盡一切招數(shù)完成企業(yè)交付的使命。經(jīng)過或成功、或失敗的實(shí)踐錘煉與摸索，總結(jié)出了不少有價(jià)值的管理思路與具體實(shí)操方法，應(yīng)用在管理活動(dòng)中，屢屢受益，越戰(zhàn)越勇。
本書是為了解決本人在20多年房地產(chǎn)開發(fā)過程中作為房地產(chǎn)高層管理人員感受到的兩大管理痛點(diǎn)第一，項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建計(jì)劃可控性差，影響開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流安排；第二，前期開發(fā)口人員的業(yè)務(wù)能力參差不齊、穩(wěn)定性不足，經(jīng)常性會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生巨大影響而逐步形成的原創(chuàng)性管理工具，是在歷經(jīng)沿海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)和中弘股份三個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)踐的基礎(chǔ)上凝練而成。
本書通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條中從項(xiàng)目公司注冊(cè)、拿地、規(guī)劃報(bào)批，到開工、銷售、入伙、管理權(quán)移交等全部環(huán)節(jié)與政府所有管理活動(dòng)相關(guān)事項(xiàng)的過篩式梳理，分門別類進(jìn)行系統(tǒng)性整理，并形成所有環(huán)節(jié)的傻瓜式工作指引，實(shí)現(xiàn)運(yùn)籌帷幄，一切皆在預(yù)控中的管理奇效，最大限度提高報(bào)批、報(bào)建效率和擺脫對(duì)具體人員的依賴，以化解房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
本書共分七個(gè)部分，分別是：公司注冊(cè)及土地獲取、施工前政府相關(guān)流程辦理、預(yù)售許可證取得及銷售管理、項(xiàng)目過程驗(yàn)收及竣工備案、物業(yè)移交及產(chǎn)權(quán)管理、建筑面積計(jì)算及地方房產(chǎn)測(cè)量、房地產(chǎn)開發(fā)各相關(guān)政府部門簡(jiǎn)介。
本書是在北京市轄區(qū)內(nèi)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的指南。任何人，只要具備溝通能力，愿意花時(shí)間閱讀本書相關(guān)章節(jié)，就具備照貓畫虎開展報(bào)批報(bào)建工作的基本能力。隨著時(shí)間的推移，生手也將憑借對(duì)本書的熟練掌握，很快成為業(yè)務(wù)高手。
對(duì)全國(guó)其他地區(qū)，只要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)本書運(yùn)籌帷幄，事先籌劃的本質(zhì)，再照本宣科將此本書相關(guān)內(nèi)容與當(dāng)?shù)卣畬?duì)應(yīng)管理活動(dòng)進(jìn)行對(duì)照、修訂，即可形成適應(yīng)當(dāng)?shù)毓芾硖攸c(diǎn)的傻瓜式操作工具手冊(cè)，同樣會(huì)成為房地產(chǎn)公司開展報(bào)批報(bào)建業(yè)務(wù)的管理利器。
對(duì)房地產(chǎn)公司的高層管理人員而言，只要團(tuán)隊(duì)擁有本手冊(cè)并熟練掌握相關(guān)內(nèi)容，則前期開發(fā)人員的可替代性會(huì)很強(qiáng)。您唯一要做的，就是重點(diǎn)培養(yǎng)核心公關(guān)干部的能力與保證其穩(wěn)定性，在關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮其人脈價(jià)值！
俗話說，師傅引進(jìn)門，修行在個(gè)人。本手冊(cè)的出臺(tái)背景和解決問題的思路，其實(shí)可以通過舉一反三的方式，借鑒、應(yīng)用在很多其他類型的管理活動(dòng)中，解決讀者不同的管理難題。
希望本人花費(fèi)多年時(shí)間籌劃、在多個(gè)實(shí)戰(zhàn)版本基礎(chǔ)上出版的作品能夠給同行提供一個(gè)有價(jià)值的、解決問題的方法論。
非常感謝在本人職業(yè)生涯中參與不同版本編撰過程的團(tuán)隊(duì)成員們，更加感謝本手冊(cè)修訂過程中劉海軍先生、范國(guó)輝先生、古云女士、郇忠亮先生的辛勤工作，沒有他們的無私支持，不可能有本手冊(cè)的面世與發(fā)行。
在此，特別鳴謝促成本手冊(cè)成功發(fā)行的太立光標(biāo)公關(guān)集團(tuán)顏凌志先生和時(shí)玥小姐，沒有你們默默的支持和穿針引線，也不會(huì)實(shí)現(xiàn)本人向社會(huì)分享管理經(jīng)驗(yàn)的夢(mèng)想，再次感謝！
箴言真語公眾號(hào)創(chuàng)始人
《新浪財(cái)經(jīng)》專欄作家
搜房博客理想萬歲的博主
QQ空間理想萬歲的主人
趙毅
趙毅，1964年出生，屬龍，個(gè)性剛強(qiáng)，性格堅(jiān)毅，善于用運(yùn)籌帷幄的方式，系統(tǒng)性籌劃復(fù)雜的工作，并屢獲成功。1985年自湖南大學(xué)工民建專業(yè)畢業(yè)后，憑借堅(jiān)實(shí)的專業(yè)功底，在設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)和文化旅游項(xiàng)目開發(fā)中留下了多項(xiàng)令同行欽佩的記錄。雅居樂清水灣、沿海東莞麗水佳園、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)武漢楚河漢街、天津億利國(guó)際生態(tài)島等多個(gè)項(xiàng)目都留下其深深的個(gè)人烙印。作者文筆深厚，秉承傳播正能量的理念，通過其個(gè)人博客（搜房博客理想萬歲）、QQ空間（1963611）和箴言真語公眾號(hào)向社會(huì)分享管理心得和職場(chǎng)干貨，傳播正能量。在業(yè)內(nèi)享有學(xué)者型總裁的雅號(hào)。
第一篇公司注冊(cè)及土地獲取
第一章公司注冊(cè)1
第一節(jié)公司核名1
第二節(jié)工商注冊(cè)12
第三節(jié)刻章34
第四節(jié)組織機(jī)構(gòu)代碼證34
第二章資質(zhì)辦理38
第三章土地一級(jí)開發(fā)39
第四章二級(jí)市場(chǎng)土地獲取66
第一節(jié)關(guān)于土地招拍掛66
第二節(jié)通過資本運(yùn)作的方式獲取土地72
第五章土地獲取相關(guān)的一些名詞解釋74
第二篇施工前政府相關(guān)流程辦理
第一章項(xiàng)目立項(xiàng)78
第一節(jié)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估報(bào)告的批復(fù)78
第二節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的有效規(guī)劃意見84
第三節(jié)立項(xiàng)報(bào)告的申請(qǐng)90
第四節(jié)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審92
第二章方案批復(fù)94
第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目修建人民防空工程標(biāo)準(zhǔn)審查94
第二節(jié)方案批復(fù)102
第三章建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理104
第四章國(guó)有土地使用證的辦理107
第五章工程規(guī)劃許可證的辦理114
第一節(jié)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核114
第二節(jié)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案124
第三節(jié)人民防空工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查（初步設(shè)計(jì)審查）126
第四節(jié)人民防空工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查（易地建設(shè)審查）130
第五節(jié)建設(shè)工程園林綠化專業(yè)審查133
第六節(jié)防雷裝置設(shè)計(jì)審核138
第七節(jié)申請(qǐng)列入年度開發(fā)計(jì)劃145
第八節(jié)建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理146
第九節(jié)建設(shè)工程檔案登記149
第六章施工許可證辦理152
第一節(jié)墻體材料專項(xiàng)基金征收與使用管理152
第二節(jié)散裝水泥專項(xiàng)基金繳納168
第三節(jié)樹木砍伐、移植許可171
第四節(jié)安全監(jiān)督178
第五節(jié)質(zhì)量監(jiān)督189
第六節(jié)人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)專項(xiàng)技術(shù)審查193
第七節(jié)施工圖設(shè)計(jì)專項(xiàng)技術(shù)審查辦理流程198
第八節(jié)招標(biāo)備案208
第九節(jié)超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批232
第十節(jié)危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程安全動(dòng)態(tài)管理249
第十一節(jié)建筑工程施工許可證辦理269
第十二節(jié)臨時(shí)占用城市道路批準(zhǔn)320
第十三節(jié)臨時(shí)用水指標(biāo)審批326
第三篇預(yù)售許可證取得及銷售管理
第一章預(yù)售許可證辦理329
第一節(jié)商品房銷售機(jī)構(gòu)備案329
第二節(jié)建筑物名稱核準(zhǔn)批復(fù)333
第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案337
第四節(jié)房屋預(yù)售測(cè)繪成果備案338
第五節(jié)商品房預(yù)售許可、變更及延期342
第二章銷售管理362
第一節(jié)商品房預(yù)售合同登記備案、解除備案及變更備案362
第二節(jié)網(wǎng)上簽約操作指南（單套）369
第三節(jié)網(wǎng)上簽約操作指南（多套）383
第四篇項(xiàng)目過程驗(yàn)收及竣工備案
第一章工程過程驗(yàn)收401
第一節(jié)規(guī)劃核驗(yàn)（城鎮(zhèn)建筑工程驗(yàn)線）401
第二節(jié)驗(yàn)槽監(jiān)督406
第三節(jié)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收監(jiān)督411
第二章項(xiàng)目竣工驗(yàn)收418
第一節(jié)房屋登記測(cè)繪成果備案418
第二節(jié)規(guī)劃驗(yàn)收423
第三節(jié)防雷裝置竣工驗(yàn)收424
第四節(jié)建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收及備案429
第五節(jié)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收434
第六節(jié)建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收備案443
第七節(jié)人民防空工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督、竣工認(rèn)可448
第八節(jié)人防工程竣工驗(yàn)收備案450
第九節(jié)建設(shè)工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收456
第十節(jié)檔案預(yù)驗(yàn)收457
第十一節(jié)電梯、鍋爐等驗(yàn)收462
第十二節(jié)生活飲用水衛(wèi)生許可證468
第十三節(jié)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案469
第三章關(guān)于項(xiàng)目評(píng)選專題481
第一節(jié)中國(guó)建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）評(píng)選辦法 481
第二節(jié)北京市建筑工程長(zhǎng)城杯評(píng)審490
第四章市政專題506
第一節(jié)市政工程報(bào)建流程指南506
第二節(jié)城市排水許可證核發(fā)507
第三節(jié)供水業(yè)務(wù)報(bào)裝(民用/商用)514
第四節(jié)北京市通信工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定515
第五節(jié)燃?xì)鈭?bào)裝與驗(yàn)收516
第六節(jié)集中供熱用戶報(bào)裝須知517
第七節(jié)人民防空工程易地建設(shè)審查辦理流程518
第八節(jié)綠化規(guī)定520
第五篇物業(yè)移交及產(chǎn)權(quán)管理
第一章物業(yè)管理權(quán)移交523
第二章產(chǎn)權(quán)辦理541
第三章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則609
第六篇建筑面積計(jì)算及地方房產(chǎn)測(cè)量
第一章各口徑面積測(cè)量617
第一節(jié)各口徑房屋面積測(cè)量617
第二節(jié)各口徑測(cè)量面積存在差異的原因分析與預(yù)防措施618
第二章房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范620
第三章國(guó)家建筑面積計(jì)算規(guī)范652
第四章北京市房產(chǎn)測(cè)量相關(guān)政策法規(guī)664
第七篇房地產(chǎn)開發(fā)各相關(guān)政府部門簡(jiǎn)介
第一節(jié)北京市國(guó)土資源局685
第二節(jié)北京市規(guī)劃委員會(huì)688
第三節(jié)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)693
第四節(jié)北京市民防局696
第五節(jié)北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站人防工程監(jiān)督站699
第六節(jié)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)702
第七節(jié)北京市園林綠化局706
第八節(jié)北京市水務(wù)局710
第九節(jié)北京市公安局消防局712
第十節(jié)北京排水集團(tuán)713
第十一節(jié)北京燃?xì)饧瘓F(tuán)有限責(zé)任公司713
第十二節(jié)北京市熱力集團(tuán)有限責(zé)任公司714
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