《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16（2019）》繼續(xù)秉承客觀公正、科學中立的宗旨和原則，追蹤中國房地產(chǎn)市場最新動態(tài)，深度剖析市場熱點，展望2018年發(fā)展趨勢，積極謀劃應對策略。全書分為總報告、市場篇、管理篇、城市篇、熱點篇�？倛蟾鎸�2018年房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢進行全面、綜合的分析，其余各篇分別從不同的角度對房地產(chǎn)市場發(fā)展和熱點問題進行深度分析。
在經(jīng)歷了2017年最嚴調(diào)控年之后，2018年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。具體體現(xiàn)在：住宅投資增速進一步加快，與商辦類投資分化進一步加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資在區(qū)域間增長不平衡；土地購置面積、成交價款、平均成交價等指標增速不同程度回落；房屋新開工面積增速上揚、竣工面積增速下降；商品房銷售面積增速大幅回落，銷售價格增速出現(xiàn)反彈；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)貸款增速及占比雙降，房企資金承壓上升。同時，2018年我國房地產(chǎn)市場面臨以下較為突出的問題：國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢變幻，房地產(chǎn)市場不確定性加大；大中城市市場總體較平穩(wěn)，中小城市的市場風險有提升；土地成交價格增幅縮減，土地流標數(shù)量明顯增加；企業(yè)貸款、個人按揭貸款雙下降，供需雙方融資難度加大；住房租賃價格穩(wěn)中趨降，租房市場或面臨集體土地租賃住房沖擊。
展望2019年，在穩(wěn)健貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向以及期限等多個維度對經(jīng)濟進行有效滴灌，進一步提升組合型政策工具對于市場的傳導效率，防止大水漫灌。但貨幣政策進一步放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用有限，加之房住不炒、因城施政的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。就全國而言，商品住房銷售增速可能會延續(xù)放緩趨勢，房價漲幅整體回落，土地交易市場將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進一步回調(diào)。
2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅持房住不炒和因城施策原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨；一城一策則體現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責任和自主權(quán)的擴大。預計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責任，自下而上，實行局部試探性微調(diào)。不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強政策托底，加之市場需求透支，市場銷售有可能進一步回落。