適 用 導 引

建立不動產統(tǒng)一登記制度，是經濟社會發(fā)展的必然要求，是加強和創(chuàng)新社會管理的重要手段，是貫徹落實關于建立不動產統(tǒng)一登記制度的重要舉措，是規(guī)范不動產登記行為，維護不動產交易安全，保護不動產權利人合法權益的重要保障，也是國際上的通行做法。

隨著中國經濟社會的快速發(fā)展，原有的不動產分散登記體制，已不能適應社會管理和社會經濟活動的要求，分散登記產生的直接問題是，資源資產利用效益和社會管理效率低，交易活動不安全，公民和社會組織行使物權權利不方便等。2007年頒布實施的《物權法》確立了不動產統(tǒng)一登記制度。但是，由于機構體制等原因，不動產統(tǒng)一登記制度未能真正建立，不動產多頭管理、職能重疊、重復登記的問題依然存在，不利于權利人合法權益的保護。黨中央、國務院對此高度重視，大力推進改革。2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》明確要求“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系”，其中就包括整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，由一個部門承擔。同年11月，國務院第31次常務會議明確，由原國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統(tǒng)一”。中央編辦下發(fā)的《關于整合不動產登記職責的通知》，明確了職責整合的路徑和方向。建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度的目的是按照完善制度、方便群眾、統(tǒng)籌兼顧、平穩(wěn)實施的原則，在基本實現登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”的基礎上，加快形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障的不動產統(tǒng)一登記體系，最終實現各類不動產從分散登記到統(tǒng)一登記的轉變，徹底轉變政府職能，保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法財產權。

《條例》的基本框架：

《條例》共六章，三十五條。

第一章“總則”，共七條，對《條例》的立法目的及依據、不動產登記及不動產的概念、不動產登記的類型、不動產登記的原則、需要進行登記的不動產權利種類、不動產登記機構以及不動產登記管轄進行了規(guī)定。

第二章“不動產登記簿”，共六條，對不動產登記單元及不動產登記簿應當記載的事項、不動產登記簿的介質、不動產登記簿記載要求、不動產登記工作人員要求、不動產登記簿保管要求、不動產登記簿永*保存及移交等進行了規(guī)定。

第三章“登記程序”，共九條，對不動產登記申請情形、代理登記和撤回登記申請，登記申請應提交的材料及材料目錄、范本公示，不動產登記機構初步審查，登記機構查驗，登記機構實地查看和調查等審查職責，登記機構審查期限，完成登記，不予登記的情形等內容進行了規(guī)定。

第四章“登記信息共享與保護”，共六條，對不動產登記信息管理基礎平臺建設、不動產登記信息互通共享、各部門加強有關信息互通共享、工作人員保密義務，登記資料查詢、復制，查詢主體對登記信息不得隨意泄露等內容進行了規(guī)定。

第五章“法律責任”，共四條，對不動產登記錯誤造成損害應承擔賠償責任，不動產登記機構工作人員在不動產登記工作中瀆職行為應承擔法律責任，偽造、變造不動產權屬證書或者證明以及買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書或者證明應承擔法律責任，泄露不動產登記資料、登記信息或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動應承擔法律責任等進行了規(guī)定。

第六章“附則”，共三條，對以往證書是否有效以及農村土地承包經營權登記過渡期，授權國務院國土資源主管部門會同有關部門制定實施細則，并對《條例》生效日期等進行了規(guī)定。

《條例》的主要內容：

（一）關于登記機構。按照《國務院機構改革和職能轉變方案》關于整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責的要求，以及中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》中明確國土資源部指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責的有關規(guī)定，《條例》明確國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監(jiān)督。

（二）關于登記簿冊。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，嚴格規(guī)范登記簿的管理有利于保護不動產權利人的合法權益�！稐l例》規(guī)定，登記機構應當設置統(tǒng)一的登記簿，載明不動產自然狀況、權屬狀況等相關事項，并對登記簿的介質形式、登記機構的保管保存義務等進行明確。同時，為妥善處理好不動產統(tǒng)一登記過程中新證和老證之間的關系，《條例》特別強調，《條例》施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的登記簿繼續(xù)有效。

（三）關于登記程序。為貫徹落實黨中央、國務院關于簡政放權，在服務中實施管理、在管理中實現服務的要求，本著簡化程序、方便群眾的原則，《條例》規(guī)定，一是充分尊重申請人的意愿，允許申請人在特定情形下可以單方提出登記申請，在登記機構登記前還可以自愿撤回登記申請。二是要求登記機構公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，為申請人提供便利。三是規(guī)范受理，要求登記機構收到申請材料進行初步審查；申請人可以當場更正錯誤的，當場受理；登記機構未一次性告知申請人需要補正內容的，視為符合受理條件。四是登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。

（四）關于登記信息共享與保護。統(tǒng)一不動產登記信息平臺是不動產統(tǒng)一登記工作的重要內容，為加強登記信息共享與保護，《條例》專設一章作出規(guī)定，一是要求國務院國土資源主管部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級登記機構的信息要納入統(tǒng)一基礎平臺，實現信息實時共享。二是國土資源、公安、民政等有關部門要加強不動產登記有關信息互通共享。三是明確權利人、利害關系人、有關國家機關有權依法查詢、復制不動產登記資料。四是對查詢獲得的不動產登記信息、資料的使用進行規(guī)范。

2021年1月1日《民法典》施行后，物權法關于不動產登記的內容由民法典吸收，內容上基本保持原貌，僅《民法典》第219條內容為新增。