第一章 房屋術(shù)語
1.什么是商品房？ / 004
2.內(nèi)銷商品房和外銷商品房分別指的是什么？ / 005
3.什么是商品房銷售價格備案？ / 006
4.什么是商品房預(yù)售？ / 007
5.什么是商品房現(xiàn)售？ / 008
6.什么是商品房銷售的五證？ / 010
7.什么是商品房買賣合同？ / 011
8.什么是商品房買賣認(rèn)購書？ / 013
9.什么是《商品房買賣合同示范文本》？ / 014
10.什么是商業(yè)貸款？ / 015
11.什么是公積金貸款？ / 016
12.什么是組合貸款？ / 017
13.什么是限購？ / 018
14.什么是限貸？ / 019
15.什么是認(rèn)房又認(rèn)貸？ / 023
16.什么是借名買房？經(jīng)常發(fā)生借名買房的原因有哪些？ / 025
17.什么是商品房銷售的兩書？ / 026
18.什么是商品房登記的單方申請？ / 028
19.什么是商品房登記的共同申請？ / 029
20.什么是經(jīng)濟(jì)適用住房？ / 031
21.什么是經(jīng)濟(jì)適用住房收費卡制度？ / 032
22.什么是農(nóng)村房屋買賣中的地隨房走原則？ / 033
23.什么是出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)？ / 035
24.什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 037
25.什么是公共租賃住房？ / 038
26.什么是廉租住房？ / 040
27.什么是廉租住房的貨幣補貼？ / 042
28.什么是廉租住房的實物配租？ / 044
29.什么是三價合一原則？ / 046
30.什么是首付貸？ / 047
31.什么是新房限價？ / 049
第二章 房屋買賣熱點問題
第一節(jié)　商品房買賣 / 054
32.購房者購房時需要認(rèn)真審查哪些資料？ / 054
33.開發(fā)商拒絕出示五證原件時購房者應(yīng)該怎么辦？ / 060
34.開發(fā)商返本銷售的促銷方式可信嗎？ / 061
35.開發(fā)商售后包租的促銷方式可信嗎？ / 062
36.開發(fā)商分拆零售的促銷方式可信嗎？ / 065
37.開發(fā)商零首付的促銷方式可信嗎？ / 066
38.購房者如何理解售樓中的各種面積？ / 069
39.開發(fā)商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？ / 070
40.房產(chǎn)廣告陷阱有哪些？ / 072
41.對于開發(fā)商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發(fā)商何種法律責(zé)任？ / 073
42.商品房買賣認(rèn)購書的法律效力如何？ / 075
43.商品房買賣認(rèn)購書在何種情況下可以被認(rèn)定為商品房買賣合同？ / 076
44.未獲預(yù)售許可證時開發(fā)商出具的商品房買賣認(rèn)購書有效嗎？ / 078
45.商品房買賣認(rèn)購書中的定金與訂金有何區(qū)別？ / 082
46.商品房買賣認(rèn)購書能轉(zhuǎn)讓嗎？ / 084
47.購房者在簽訂商品房買賣認(rèn)購書時應(yīng)注意哪些事項？ / 087
48.內(nèi)部認(rèn)購行為有效嗎？ / 088
49.商品房買賣合同的主要內(nèi)容有哪些？ / 090
50.開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣合同是否有效？ / 092
51.購房者與開發(fā)商先后簽訂的商品房買賣認(rèn)購書與商品房買賣合同所約定的內(nèi)容不一致時，應(yīng)以哪個為準(zhǔn)？ / 094
52.購房者如何向開發(fā)商索要購房發(fā)票？ / 095
53.開發(fā)商作為商品房買賣合同的一方當(dāng)事人應(yīng)履行哪些義務(wù)？ / 097
54.商品房買賣合同的內(nèi)容約定不明確時怎么辦？ / 098
55.商品房買賣合同簽訂后，購房者能要求退房嗎？ / 101
56.退房的約定條件大致有哪些？ / 102
57.退房的法定條件有哪些？ / 104
58.開發(fā)商不履行合同義務(wù)，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 106
59.當(dāng)事人違反合同附隨義務(wù)，構(gòu)成違約嗎？ / 107
60.購房過程中一方當(dāng)事人違約，違約金數(shù)額或者損害賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何確定？ / 108
61.商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損害賠償?shù)挠嬎惴绞剑瑧?yīng)如何處理？ / 110
62.開發(fā)商違約，購房者可以請求雙倍賠償嗎？ / 112
63.開發(fā)商交付的房屋建筑面積和商品房買賣合同約定面積不符的，應(yīng)該如何處理？ / 114
64.一房二賣中，開發(fā)商應(yīng)先履行哪個合同？ / 118
65.一房二賣中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份合同無效？ / 119
66.以假離婚的方式購房，可能產(chǎn)生哪些后果？ / 120
67.什么是商品房買賣合同中的免責(zé)或限制條款？ / 122
68.在限購的情況下簽署的房屋買賣合同，是否有效？ / 123
69.購買方被限購致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權(quán)沒收購買方的定金？ / 124
70.政策變化致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權(quán)沒收購買方的定金？ / 126
71.輕信別人可以包裝，規(guī)避限購政策購房，會有哪些后果？ / 127
72.商品房預(yù)售合同需要登記嗎？ / 129
73.未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同有效嗎？ / 131
74.預(yù)售合同約定：開發(fā)商違約，購房者應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)解約，超過30天未提出解約的，購房者喪失解約權(quán)。該約定是否有效？ / 133
75.為什么要進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記？ / 134
76.如何查詢商品房銷售備案價格？ / 136
77.商品房實際銷售價格高于備案價格的，房屋買賣合同是否有效？ / 138
78.商品房實際銷售價格高于備案價格的，購房者是否有權(quán)要求開發(fā)商退差價？ / 140
79.商品房預(yù)售合同可以轉(zhuǎn)讓嗎？ / 141
80.貸款不足，現(xiàn)金補足條款是否有效？ / 143
81.貸款政策變化導(dǎo)致購買方貸款無法獲批準(zhǔn)或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權(quán)解除房屋買賣合同？ / 144
82.借款人還不起按揭貸款會有什么后果？ / 145
83.購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？ / 147
84.購房者申請按揭貸款應(yīng)注意哪些問題？ / 148
85.個人住房公積金貸款的申請流程是什么？ / 151
86.購房者應(yīng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》？ / 152
87.購房者應(yīng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》？ / 154
88.商品房常見的質(zhì)量問題有哪些？ / 156
89.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 158
90.商品房的質(zhì)量保修期是多久？ / 160
91.如何理解商品房的交付使用？ / 163
92.交付使用之后，商品房損毀、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ / 165
93.開發(fā)商遲延交房，購房者如何維權(quán)？ / 166
94.開發(fā)商遲延交房，購房者可以退房嗎？ / 167
95.開發(fā)商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？ / 169
96.房屋交付以后，購房者多久能取得不動產(chǎn)權(quán)證？ / 170
97.購房合同能否署兩人以上的名字？ / 172
98.在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書時，開發(fā)商有哪些義務(wù)？ / 173
99.開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空邿o法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 175
100.對于開發(fā)商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責(zé)任？ / 177
101.商品房不能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的情形有哪些？ / 179
102.沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，會不會影響商品房買賣合同的效力？ / 181
103.70年土地使用權(quán)期滿，購房者是否喪失房屋所有權(quán)？ / 182
104.外國人在我國的購房流程是什么？ / 184
105.商品房買賣產(chǎn)生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？ / 185
106.商品房買賣糾紛的當(dāng)事人應(yīng)去哪個法院提起訴訟？ / 188
107.商品房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？ / 190
108.房屋買賣合同被宣告無效或撤銷會產(chǎn)生什么法律后果？ / 193
109.簽訂裝修合同要注意哪些事項？ / 194
110.裝修是否有保修期？ / 197
111.裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？ / 199
112.購買精裝修房后，購房人是否可以購房時被捆綁銷售為由要求開發(fā)商退還裝修款？ / 200
113.什么是新房搖號積分制？ / 201
114.購買房地產(chǎn)公司的理財產(chǎn)品有風(fēng)險嗎？ / 203
115.開發(fā)商暴雷會影響期房交付嗎？ / 204
116.購買開發(fā)商超低價拋售的樓盤有風(fēng)險嗎？ / 205
117.疫情期間，開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 206
118.購買毛坯房和精裝房各有什么優(yōu)缺點？ / 207
119.以假離婚的方式購房可行嗎？ / 208
第二節(jié)　二手房買賣 / 210
120.哪些二手房不能上市交易？ / 210
121.預(yù)售的商品房可以作為二手房交易嗎？ / 213
122.購房者為什么要做產(chǎn)調(diào)？ / 215
123.做產(chǎn)調(diào)的步驟是什么？ / 216
124.二手房買賣糾紛的當(dāng)事人應(yīng)去哪個法院起訴？ / 218
125.二手房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？ / 220
126.購房過程中簽訂陰陽合同能避稅嗎？ / 222
127.房產(chǎn)證和不動產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別？ / 225
128.二手房買賣合同應(yīng)該載明哪些內(nèi)容？ / 228
129.簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備哪些條件才能生效？ / 230
130.沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，會不會影響二手房買賣合同的效力？ / 233
131.出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣合同？ / 234
132.二手房買賣合同被確認(rèn)無效后如何處理？ / 236
133.賣房者一房二賣，先后簽訂的兩份合同的效力如何認(rèn)定？ / 237
134.借名購買政策性住房的合同有效嗎？ / 238
135.借名購房有哪些風(fēng)險？ / 242
136.借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什么關(guān)系？ / 243
137.借名買房委托協(xié)議是否有效？ / 244
138.在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？ / 246
139.在名義購房人認(rèn)可的情況下，為什么法院駁回了實際購房者確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟請求？ / 247
140.沒有購房資格能買法拍房嗎？ / 248
141.買到了兇宅怎么辦？ / 250
142.出售方故意隱瞞房屋是兇宅的情況，房屋買賣合同有效嗎？ / 252
143.買到兇宅，在合同繼續(xù)履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？ / 253
144.二手房交付使用之后，損毀、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ / 254
145.購買二手房后如何辦理不動產(chǎn)權(quán)證？ / 256
146.房價暴漲后，賣方單方違約，買方若還想繼續(xù)履行合同，該怎么辦？ / 257
147.出售方承擔(dān)買賣合同約定的違約金，就可以解除買賣合同嗎？ / 258
148.房產(chǎn)不唯一就沒有個稅稅收優(yōu)惠嗎？ / 260
149.二手房交易中，部分城市實施的三價就低政策對購房者有什么影響？ / 263
150.二手房交易中，部分城市實施的三價合一政策對出售方有什么影響？ / 264
151.為什么會出現(xiàn)一手房和二手房價格倒掛的現(xiàn)象？ / 266
152.如何購買法拍房？ / 266
153.購買法拍房可以貸款嗎？ / 269
154.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些優(yōu)勢？ / 270
155.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些風(fēng)險？ / 273
156.疫情期間，二手房交易中的出售方逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 274
157.疫情期間，購房者逾期支付購房款要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 276
158.購買以繼承方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 279
159.購買以贈與方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 282
第三節(jié)　保障性住房買賣 / 285
160.限價商品住房購房合同有什么效力？ / 285
161.申請人到期未簽訂兩限商品住房購房合同的后果是什么？ / 286
162.限價商品住房建設(shè)單位擅自向未經(jīng)區(qū)縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？ / 288
163.弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？ / 289
164.經(jīng)濟(jì)適用住房購房者如何交納物業(yè)服務(wù)費？ / 290
165.騙購經(jīng)濟(jì)適用住房會有什么后果？ / 292
166.經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓需要滿足什么條件？ / 293
167.違規(guī)出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房有什么后果？ / 296
168.已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓的，土地出讓金如何繳納？ / 298
169.經(jīng)濟(jì)適用住房可以出租嗎？ / 300
170.已購經(jīng)濟(jì)適用住房的可以再購買其他住房嗎？ / 301
第四節(jié)　公有房屋買賣 / 303
171.哪些人可以購買公有房屋？ / 303
172.購買公有房屋時公共維修基金如何交納？ / 305
173.公有房屋的權(quán)屬登記機關(guān)是哪個？ / 307
174.哪些已購公有房屋可以出售？哪些已購公有房屋不得出售？ / 308
175.一般來說，出售已購公有房屋的土地出讓金如何繳納？ / 310
第五節(jié)　農(nóng)村房屋買賣 / 312
176.對自建房屋所占用的宅基地，農(nóng)民享有所有權(quán)嗎？ / 312
177.農(nóng)村房屋可以出售嗎？ / 313
178.農(nóng)村房屋能否繼承？ / 316
179.農(nóng)村房屋能否贈與？ / 316
180.城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋？ / 318
181.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？ / 321
182.農(nóng)村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323
183.動遷房什么時候可以出售？ / 325
184.購買動遷房有什么風(fēng)險？ / 327
第三章 房屋租賃熱點問題
第一節(jié)　城鎮(zhèn)私有房屋租賃 / 332
185.出租臨時建筑的，其租賃合同是否有效？ / 332
186.未取得產(chǎn)權(quán)證的房東與承租人簽訂的租賃合同有效嗎？ / 335
187.租賃合同無效的，出租人是否可以向承租人主張占用房屋的費用？ / 337
188.租房時必須簽訂書面合同嗎？ / 339
189.房屋租賃合同需要約定什么，未明確約定的事項應(yīng)如何處理？ / 340
190.當(dāng)事人未辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)，是否影響租賃合同的效力？ / 343
191.房屋租賃合同未進(jìn)行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔(dān)哪些不利后果？ / 344
第二節(jié)　房屋租賃合同的履行 / 346
192.明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔(dān)保義務(wù)？ / 346
193.出租人不及時履行維修義務(wù)時，承租人是否有必要自行維修？ / 347
194.租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權(quán)利？ / 348
195.承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致租賃房屋毀損的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？ / 350
196.房屋發(fā)生轉(zhuǎn)租后，次承租人的權(quán)利有何限制？ / 351
197.次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責(zé)任？ / 352
198.出租人重復(fù)簽訂多個租賃合同時，哪份合同將最終獲得履行？ / 355
199.承租人因出租人一屋多租未能實現(xiàn)合同目的，可以采取什么維權(quán)措施？ / 357
200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應(yīng)該怎么辦？ / 359
201.承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？ / 360
202.房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362
203.承租人預(yù)付租金后，租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？ / 364
204.承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？ / 366
205.承租人擅自裝修的，是否能以出租人實際獲利為由，要求出租人承擔(dān)裝修發(fā)生的費用？ / 367
206.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿后，裝修物應(yīng)如何處理？ / 369
207.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內(nèi)解除合同時，裝修物應(yīng)如何處理？ / 371
208.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋，此后發(fā)現(xiàn)合同無效的，裝修物應(yīng)如何處理？ / 373
209.在什么情況下出租人有權(quán)提前收回房屋？ / 375
210.在什么情況下承租人有權(quán)提前退租？ / 378
211.什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 380
212.局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 381
213.共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時，何者優(yōu)先？ / 383
214.承租人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承？ / 385
215.次承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)？ / 386
216.在租賃合同中寫明放棄優(yōu)先購買權(quán)的，事后承租人能否反悔？ / 387
217.委托拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？ / 388
218.租賃期內(nèi)實現(xiàn)房屋抵押權(quán)的，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？ / 390
219.出租人將房屋出賣給善意第三人，并辦理過戶登記，承租人是否可以基于優(yōu)先購買權(quán)向出租人主張損害賠償責(zé)任？ / 392
220.租賃期內(nèi)新設(shè)立的房屋抵押權(quán)，一旦債權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)，租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效？ / 393
221.租賃設(shè)有抵押的房屋有什么風(fēng)險？ / 394
222.原書面租賃合同期滿后，出租人與承租人口頭續(xù)租是否有效？ / 395
223.當(dāng)事人解除租賃合同為什么要履行通知義務(wù)？ / 396
224.租賃合同終止后，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以采取撬開門鎖等方式強行驅(qū)逐？ / 399
225.如果租賃期間發(fā)生失火或漏水給第三人造成損害，應(yīng)如何分擔(dān)責(zé)任？ / 400
226.租賃房屋的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)該由誰來承擔(dān)？ / 403
227.拖欠物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)公司可以找誰索要？ / 404
228.房屋租賃合同中天價違約金的約定是否有效？ / 405
229.出租人違約且支付違約金后，承租人是否可以要求其繼續(xù)履行合同？ / 406
230.租賃合同中守約方能否同時主張違約金和定金？ / 408
231.守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？ / 410
232.守約方能否同時主張定金與損害賠償金？ / 412
233.因房屋租賃發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人最晚應(yīng)在什么時候起訴？ / 413
234.如何判斷最晚起訴時間是否已過？ / 414
235.在房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)事人向法院起訴需要具備哪些條件？ / 417
236.因房屋租賃發(fā)生糾紛，當(dāng)事人應(yīng)該去哪個法院起訴？ / 419
237.在房屋租賃合同糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？ / 421
238.房屋租賃合同糾紛的起訴狀需要包括哪些內(nèi)容？ / 423
239.房屋租賃糾紛訴訟，訴訟費用如何結(jié)算？由誰負(fù)擔(dān)？ / 424
240.疫情期間，承租人能否以不可抗力為由解除房屋租賃合同？ / 427
241.承租人能否以疫情期間收入減少屬于不可抗力為由，要求減免租金？ / 430
242.疫情期間，商鋪承租人逾期支付租金要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 433
243.經(jīng)房東同意的裝飾裝修，租賃合同解除后，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 435
244.未經(jīng)房東同意的裝飾裝修，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 436
245.租賃合同到期后，無法拆除的添附物如何處置？ / 437
第三節(jié)　城鎮(zhèn)公有房屋租賃 / 439
246.公有房屋是否可以擅自轉(zhuǎn)租？ / 439
247.公有房屋租賃是否可以繼承？ / 440
248.在什么情況下，公有房屋可以變更承租人？ / 441
249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何確定新的承租人？ / 444
250.公有房屋承租人死亡時沒有同住人的，如何確定新的承租人？ / 447
251.公有房屋差價交換有什么限制？ / 449
252.承租公有房屋，會影響新房的搖號積分嗎？ / 451
第四節(jié)　廉租住房租賃 / 451
253.申請城鎮(zhèn)廉租住房的流程是什么？ / 451
254.廉租住房協(xié)議有哪些內(nèi)容？ / 458
255.廉租住房能不能轉(zhuǎn)租？ / 460
256.家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務(wù)？違反各項義務(wù)的后果分別是什么？ / 462
第五節(jié)　公共租賃住房 / 466
257.申請公共租賃住房的流程是什么？ / 466
258.公共租賃住房協(xié)議有哪些內(nèi)容？ / 471
259.公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿后承租人該怎么辦？ / 473
260.承租人合法取得公共租賃住房后，在哪些情況下會被要求退回住房？ / 475
261.承租人違反公共租賃住房有關(guān)規(guī)定，會受到哪些處罰？ / 478
第六節(jié)　農(nóng)村房屋租賃 / 481
262.農(nóng)村房屋租賃合同可以采用哪些形式？ / 481
263.農(nóng)村房屋租賃合同需要約定什么，未明確約定的事項怎么處理？ / 483
264.農(nóng)村房屋以租代買能否行得通？ / 487
265.買賣不破租賃原則對農(nóng)村房屋還適用嗎？ / 488
266.農(nóng)村房屋租賃期間，租賃房屋被征收的，承租人能否獲得征收補償？ / 490
267.農(nóng)村房屋租賃合同糾紛起訴狀需要包括哪些內(nèi)容？ / 493
目錄
第一章 房屋術(shù)語
1.什么是商品房？ / 004
2.內(nèi)銷商品房和外銷商品房分別指的是什么？ / 005
3.什么是商品房銷售價格備案？ / 006
4.什么是商品房預(yù)售？ / 007
5.什么是商品房現(xiàn)售？ / 008
6.什么是商品房銷售的五證？ / 010
7.什么是商品房買賣合同？ / 011
8.什么是商品房買賣認(rèn)購書？ / 013
9.什么是《商品房買賣合同示范文本》？ / 014
10.什么是商業(yè)貸款？ / 015
11.什么是公積金貸款？ / 016
12.什么是組合貸款？ / 017
13.什么是限購？ / 018
14.什么是限貸？ / 019
15.什么是認(rèn)房又認(rèn)貸？ / 023
16.什么是借名買房？經(jīng)常發(fā)生借名買房的原因有哪些？ / 025
17.什么是商品房銷售的兩書？ / 026
18.什么是商品房登記的單方申請？ / 028
19.什么是商品房登記的共同申請？ / 029
20.什么是經(jīng)濟(jì)適用住房？ / 031
21.什么是經(jīng)濟(jì)適用住房收費卡制度？ / 032
22.什么是農(nóng)村房屋買賣中的地隨房走原則？ / 033
23.什么是出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)？ / 035
24.什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 037
25.什么是公共租賃住房？ / 038
26.什么是廉租住房？ / 040
27.什么是廉租住房的貨幣補貼？ / 042
28.什么是廉租住房的實物配租？ / 044
29.什么是三價合一原則？ / 046
30.什么是首付貸？ / 047
31.什么是新房限價？ / 049
第二章 房屋買賣熱點問題
第一節(jié)　商品房買賣 / 054
32.購房者購房時需要認(rèn)真審查哪些資料？ / 054
33.開發(fā)商拒絕出示五證原件時購房者應(yīng)該怎么辦？ / 060
34.開發(fā)商返本銷售的促銷方式可信嗎？ / 061
35.開發(fā)商售后包租的促銷方式可信嗎？ / 062
36.開發(fā)商分拆零售的促銷方式可信嗎？ / 065
37.開發(fā)商零首付的促銷方式可信嗎？ / 066
38.購房者如何理解售樓中的各種面積？ / 069
39.開發(fā)商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？ / 070
40.房產(chǎn)廣告陷阱有哪些？ / 072
41.對于開發(fā)商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發(fā)商何種法律責(zé)任？ / 073
42.商品房買賣認(rèn)購書的法律效力如何？ / 075
43.商品房買賣認(rèn)購書在何種情況下可以被認(rèn)定為商品房買賣合同？ / 076
44.未獲預(yù)售許可證時開發(fā)商出具的商品房買賣認(rèn)購書有效嗎？ / 078
45.商品房買賣認(rèn)購書中的定金與訂金有何區(qū)別？ / 082
46.商品房買賣認(rèn)購書能轉(zhuǎn)讓嗎？ / 084
47.購房者在簽訂商品房買賣認(rèn)購書時應(yīng)注意哪些事項？ / 087
48.內(nèi)部認(rèn)購行為有效嗎？ / 088
49.商品房買賣合同的主要內(nèi)容有哪些？ / 090
50.開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣合同是否有效？ / 092
51.購房者與開發(fā)商先后簽訂的商品房買賣認(rèn)購書與商品房買賣合同所約定的內(nèi)容不一致時，應(yīng)以哪個為準(zhǔn)？ / 094
52.購房者如何向開發(fā)商索要購房發(fā)票？ / 095
53.開發(fā)商作為商品房買賣合同的一方當(dāng)事人應(yīng)履行哪些義務(wù)？ / 097
54.商品房買賣合同的內(nèi)容約定不明確時怎么辦？ / 098
55.商品房買賣合同簽訂后，購房者能要求退房嗎？ / 101
56.退房的約定條件大致有哪些？ / 102
57.退房的法定條件有哪些？ / 104
58.開發(fā)商不履行合同義務(wù)，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 106
59.當(dāng)事人違反合同附隨義務(wù)，構(gòu)成違約嗎？ / 107
60.購房過程中一方當(dāng)事人違約，違約金數(shù)額或者損害賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何確定？ / 108
61.商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損害賠償?shù)挠嬎惴绞�，�?yīng)如何處理？ / 110
62.開發(fā)商違約，購房者可以請求雙倍賠償嗎？ / 112
63.開發(fā)商交付的房屋建筑面積和商品房買賣合同約定面積不符的，應(yīng)該如何處理？ / 114
64.一房二賣中，開發(fā)商應(yīng)先履行哪個合同？ / 118
65.一房二賣中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份合同無效？ / 119
66.以假離婚的方式購房，可能產(chǎn)生哪些后果？ / 120
67.什么是商品房買賣合同中的免責(zé)或限制條款？ / 122
68.在限購的情況下簽署的房屋買賣合同，是否有效？ / 123
69.購買方被限購致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權(quán)沒收購買方的定金？ / 124
70.政策變化致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權(quán)沒收購買方的定金？ / 126
71.輕信別人可以包裝，規(guī)避限購政策購房，會有哪些后果？ / 127
72.商品房預(yù)售合同需要登記嗎？ / 129
73.未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同有效嗎？ / 131
74.預(yù)售合同約定：開發(fā)商違約，購房者應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)解約，超過30天未提出解約的，購房者喪失解約權(quán)。該約定是否有效？ / 133
75.為什么要進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記？ / 134
76.如何查詢商品房銷售備案價格？ / 136
77.商品房實際銷售價格高于備案價格的，房屋買賣合同是否有效？ / 138
78.商品房實際銷售價格高于備案價格的，購房者是否有權(quán)要求開發(fā)商退差價？ / 140
79.商品房預(yù)售合同可以轉(zhuǎn)讓嗎？ / 141
80.貸款不足，現(xiàn)金補足條款是否有效？ / 143
81.貸款政策變化導(dǎo)致購買方貸款無法獲批準(zhǔn)或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權(quán)解除房屋買賣合同？ / 144
82.借款人還不起按揭貸款會有什么后果？ / 145
83.購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？ / 147
84.購房者申請按揭貸款應(yīng)注意哪些問題？ / 148
85.個人住房公積金貸款的申請流程是什么？ / 151
86.購房者應(yīng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》？ / 152
87.購房者應(yīng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》？ / 154
88.商品房常見的質(zhì)量問題有哪些？ / 156
89.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 158
90.商品房的質(zhì)量保修期是多久？ / 160
91.如何理解商品房的交付使用？ / 163
92.交付使用之后，商品房損毀、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ / 165
93.開發(fā)商遲延交房，購房者如何維權(quán)？ / 166
94.開發(fā)商遲延交房，購房者可以退房嗎？ / 167
95.開發(fā)商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？ / 169
96.房屋交付以后，購房者多久能取得不動產(chǎn)權(quán)證？ / 170
97.購房合同能否署兩人以上的名字？ / 172
98.在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書時，開發(fā)商有哪些義務(wù)？ / 173
99.開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空邿o法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，購房者應(yīng)如何維權(quán)？ / 175
100.對于開發(fā)商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責(zé)任？ / 177
101.商品房不能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的情形有哪些？ / 179
102.沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，會不會影響商品房買賣合同的效力？ / 181
103.70年土地使用權(quán)期滿，購房者是否喪失房屋所有權(quán)？ / 182
104.外國人在我國的購房流程是什么？ / 184
105.商品房買賣產(chǎn)生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？ / 185
106.商品房買賣糾紛的當(dāng)事人應(yīng)去哪個法院提起訴訟？ / 188
107.商品房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？ / 190
108.房屋買賣合同被宣告無效或撤銷會產(chǎn)生什么法律后果？ / 193
109.簽訂裝修合同要注意哪些事項？ / 194
110.裝修是否有保修期？ / 197
111.裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？ / 199
112.購買精裝修房后，購房人是否可以購房時被捆綁銷售為由要求開發(fā)商退還裝修款？ / 200
113.什么是新房搖號積分制？ / 201
114.購買房地產(chǎn)公司的理財產(chǎn)品有風(fēng)險嗎？ / 203
115.開發(fā)商暴雷會影響期房交付嗎？ / 204
116.購買開發(fā)商超低價拋售的樓盤有風(fēng)險嗎？ / 205
117.疫情期間，開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 206
118.購買毛坯房和精裝房各有什么優(yōu)缺點？ / 207
119.以假離婚的方式購房可行嗎？ / 208
第二節(jié)　二手房買賣 / 210
120.哪些二手房不能上市交易？ / 210
121.預(yù)售的商品房可以作為二手房交易嗎？ / 213
122.購房者為什么要做產(chǎn)調(diào)？ / 215
123.做產(chǎn)調(diào)的步驟是什么？ / 216
124.二手房買賣糾紛的當(dāng)事人應(yīng)去哪個法院起訴？ / 218
125.二手房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？ / 220
126.購房過程中簽訂陰陽合同能避稅嗎？ / 222
127.房產(chǎn)證和不動產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別？ / 225
128.二手房買賣合同應(yīng)該載明哪些內(nèi)容？ / 228
129.簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備哪些條件才能生效？ / 230
130.沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，會不會影響二手房買賣合同的效力？ / 233
131.出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣合同？ / 234
132.二手房買賣合同被確認(rèn)無效后如何處理？ / 236
133.賣房者一房二賣，先后簽訂的兩份合同的效力如何認(rèn)定？ / 237
134.借名購買政策性住房的合同有效嗎？ / 238
135.借名購房有哪些風(fēng)險？ / 242
136.借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什么關(guān)系？ / 243
137.借名買房委托協(xié)議是否有效？ / 244
138.在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？ / 246
139.在名義購房人認(rèn)可的情況下，為什么法院駁回了實際購房者確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟請求？ / 247
140.沒有購房資格能買法拍房嗎？ / 248
141.買到了兇宅怎么辦？ / 250
142.出售方故意隱瞞房屋是兇宅的情況，房屋買賣合同有效嗎？ / 252
143.買到兇宅，在合同繼續(xù)履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？ / 253
144.二手房交付使用之后，損毀、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ / 254
145.購買二手房后如何辦理不動產(chǎn)權(quán)證？ / 256
146.房價暴漲后，賣方單方違約，買方若還想繼續(xù)履行合同，該怎么辦？ / 257
147.出售方承擔(dān)買賣合同約定的違約金，就可以解除買賣合同嗎？ / 258
148.房產(chǎn)不唯一就沒有個稅稅收優(yōu)惠嗎？ / 260
149.二手房交易中，部分城市實施的三價就低政策對購房者有什么影響？ / 263
150.二手房交易中，部分城市實施的三價合一政策對出售方有什么影響？ / 264
151.為什么會出現(xiàn)一手房和二手房價格倒掛的現(xiàn)象？ / 266
152.如何購買法拍房？ / 266
153.購買法拍房可以貸款嗎？ / 269
154.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些優(yōu)勢？ / 270
155.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些風(fēng)險？ / 273
156.疫情期間，二手房交易中的出售方逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 274
157.疫情期間，購房者逾期支付購房款要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 276
158.購買以繼承方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 279
159.購買以贈與方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 282
第三節(jié)　保障性住房買賣 / 285
160.限價商品住房購房合同有什么效力？ / 285
161.申請人到期未簽訂兩限商品住房購房合同的后果是什么？ / 286
162.限價商品住房建設(shè)單位擅自向未經(jīng)區(qū)縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？ / 288
163.弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？ / 289
164.經(jīng)濟(jì)適用住房購房者如何交納物業(yè)服務(wù)費？ / 290
165.騙購經(jīng)濟(jì)適用住房會有什么后果？ / 292
166.經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓需要滿足什么條件？ / 293
167.違規(guī)出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房有什么后果？ / 296
168.已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓的，土地出讓金如何繳納？ / 298
169.經(jīng)濟(jì)適用住房可以出租嗎？ / 300
170.已購經(jīng)濟(jì)適用住房的可以再購買其他住房嗎？ / 301
第四節(jié)　公有房屋買賣 / 303
171.哪些人可以購買公有房屋？ / 303
172.購買公有房屋時公共維修基金如何交納？ / 305
173.公有房屋的權(quán)屬登記機關(guān)是哪個？ / 307
174.哪些已購公有房屋可以出售？哪些已購公有房屋不得出售？ / 308
175.一般來說，出售已購公有房屋的土地出讓金如何繳納？ / 310
第五節(jié)　農(nóng)村房屋買賣 / 312
176.對自建房屋所占用的宅基地，農(nóng)民享有所有權(quán)嗎？ / 312
177.農(nóng)村房屋可以出售嗎？ / 313
178.農(nóng)村房屋能否繼承？ / 316
179.農(nóng)村房屋能否贈與？ / 316
180.城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋？ / 318
181.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？ / 321
182.農(nóng)村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323
183.動遷房什么時候可以出售？ / 325
184.購買動遷房有什么風(fēng)險？ / 327
第三章 房屋租賃熱點問題
第一節(jié)　城鎮(zhèn)私有房屋租賃 / 332
185.出租臨時建筑的，其租賃合同是否有效？ / 332
186.未取得產(chǎn)權(quán)證的房東與承租人簽訂的租賃合同有效嗎？ / 335
187.租賃合同無效的，出租人是否可以向承租人主張占用房屋的費用？ / 337
188.租房時必須簽訂書面合同嗎？ / 339
189.房屋租賃合同需要約定什么，未明確約定的事項應(yīng)如何處理？ / 340
190.當(dāng)事人未辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)，是否影響租賃合同的效力？ / 343
191.房屋租賃合同未進(jìn)行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔(dān)哪些不利后果？ / 344
第二節(jié)　房屋租賃合同的履行 / 346
192.明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔(dān)保義務(wù)？ / 346
193.出租人不及時履行維修義務(wù)時，承租人是否有必要自行維修？ / 347
194.租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權(quán)利？ / 348
195.承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致租賃房屋毀損的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？ / 350
196.房屋發(fā)生轉(zhuǎn)租后，次承租人的權(quán)利有何限制？ / 351
197.次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責(zé)任？ / 352
198.出租人重復(fù)簽訂多個租賃合同時，哪份合同將最終獲得履行？ / 355
199.承租人因出租人一屋多租未能實現(xiàn)合同目的，可以采取什么維權(quán)措施？ / 357
200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應(yīng)該怎么辦？ / 359
201.承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？ / 360
202.房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362
203.承租人預(yù)付租金后，租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？ / 364
204.承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？ / 366
205.承租人擅自裝修的，是否能以出租人實際獲利為由，要求出租人承擔(dān)裝修發(fā)生的費用？ / 367
206.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿后，裝修物應(yīng)如何處理？ / 369
207.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內(nèi)解除合同時，裝修物應(yīng)如何處理？ / 371
208.承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋，此后發(fā)現(xiàn)合同無效的，裝修物應(yīng)如何處理？ / 373
209.在什么情況下出租人有權(quán)提前收回房屋？ / 375
210.在什么情況下承租人有權(quán)提前退租？ / 378
211.什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 380
212.局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)？ / 381
213.共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時，何者優(yōu)先？ / 383
214.承租人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承？ / 385
215.次承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)？ / 386
216.在租賃合同中寫明放棄優(yōu)先購買權(quán)的，事后承租人能否反悔？ / 387
217.委托拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？ / 388
218.租賃期內(nèi)實現(xiàn)房屋抵押權(quán)的，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？ / 390
219.出租人將房屋出賣給善意第三人，并辦理過戶登記，承租人是否可以基于優(yōu)先購買權(quán)向出租人主張損害賠償責(zé)任？ / 392
220.租賃期內(nèi)新設(shè)立的房屋抵押權(quán)，一旦債權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)，租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效？ / 393
221.租賃設(shè)有抵押的房屋有什么風(fēng)險？ / 394
222.原書面租賃合同期滿后，出租人與承租人口頭續(xù)租是否有效？ / 395
223.當(dāng)事人解除租賃合同為什么要履行通知義務(wù)？ / 396
224.租賃合同終止后，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以采取撬開門鎖等方式強行驅(qū)逐？ / 399
225.如果租賃期間發(fā)生失火或漏水給第三人造成損害，應(yīng)如何分擔(dān)責(zé)任？ / 400
226.租賃房屋的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)該由誰來承擔(dān)？ / 403
227.拖欠物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)公司可以找誰索要？ / 404
228.房屋租賃合同中天價違約金的約定是否有效？ / 405
229.出租人違約且支付違約金后，承租人是否可以要求其繼續(xù)履行合同？ / 406
230.租賃合同中守約方能否同時主張違約金和定金？ / 408
231.守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？ / 410
232.守約方能否同時主張定金與損害賠償金？ / 412
233.因房屋租賃發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人最晚應(yīng)在什么時候起訴？ / 413
234.如何判斷最晚起訴時間是否已過？ / 414
235.在房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)事人向法院起訴需要具備哪些條件？ / 417
236.因房屋租賃發(fā)生糾紛，當(dāng)事人應(yīng)該去哪個法院起訴？ / 419
237.在房屋租賃合同糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？ / 421
238.房屋租賃合同糾紛的起訴狀需要包括哪些內(nèi)容？ / 423
239.房屋租賃糾紛訴訟，訴訟費用如何結(jié)算？由誰負(fù)擔(dān)？ / 424
240.疫情期間，承租人能否以不可抗力為由解除房屋租賃合同？ / 427
241.承租人能否以疫情期間收入減少屬于不可抗力為由，要求減免租金？ / 430
242.疫情期間，商鋪承租人逾期支付租金要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ / 433
243.經(jīng)房東同意的裝飾裝修，租賃合同解除后，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 435
244.未經(jīng)房東同意的裝飾裝修，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 436
245.租賃合同到期后，無法拆除的添附物如何處置？ / 437
第三節(jié)　城鎮(zhèn)公有房屋租賃 / 439
246.公有房屋是否可以擅自轉(zhuǎn)租？ / 439
247.公有房屋租賃是否可以繼承？ / 440
248.在什么情況下，公有房屋可以變更承租人？ / 441
249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何確定新的承租人？ / 444
250.公有房屋承租人死亡時沒有同住人的，如何確定新的承租人？ / 447
251.公有房屋差價交換有什么限制？ / 449
252.承租公有房屋，會影響新房的搖號積分嗎？ / 451
第四節(jié)　廉租住房租賃 / 451
253.申請城鎮(zhèn)廉租住房的流程是什么？ / 451
254.廉租住房協(xié)議有哪些內(nèi)容？ / 458
255.廉租住房能不能轉(zhuǎn)租？ / 460
256.家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務(wù)？違反各項義務(wù)的后果分別是什么？ / 462
第五節(jié)　公共租賃住房 / 466
257.申請公共租賃住房的流程是什么？ / 466
258.公共租賃住房協(xié)議有哪些內(nèi)容？ / 471
259.公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿后承租人該怎么辦？ / 473
260.承租人合法取得公共租賃住房后，在哪些情況下會被要求退回住房？ / 475
261.承租人違反公共租賃住房有關(guān)規(guī)定，會受到哪些處罰？ / 478
第六節(jié)　農(nóng)村房屋租賃 / 481
262.農(nóng)村房屋租賃合同可以采用哪些形式？ / 481
263.農(nóng)村房屋租賃合同需要約定什么，未明確約定的事項怎么處理？ / 483
264.農(nóng)村房屋以租代買能否行得通？ / 487
265.買賣不破租賃原則對農(nóng)村房屋還適用嗎？ / 488
266.農(nóng)村房屋租賃期間，租賃房屋被征收的，承租人能否獲得征收補償？ / 490
267.農(nóng)村房屋租賃合同糾紛起訴狀需要包括哪些內(nèi)容？ / 493